안녕하세요, 임대차119, 황규현 박사입니다. 임대인의 임차인에 대한 갱신거절이 가능한 법령 중 재건축과 노후화를 원인으로 한 규정은 다음과 같습니다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 "임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우" 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 임대인은 건물의 안전사고 또는 재건축을 위해 위 법령에 따라 임차인에게 갱신거절을 ..

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 2024년 새해들어 전세사기 피해자, 피해금액이 작년에 비해 더 늘어나고 있습니다. 그 사유들은 여러가지를 들 수 있는데, 최초에는 수십, 수백개체 부동산의 갭투자를 위해 최초 임대차계약 후 얼마 안되어 매매를 원인으로 집주인이 변경된 케이스가 가장 큰 비율을 차지하고, 근래에는 부동산담보신탁을 통해 소유권을 신탁사로 이전하고, 본인이 소유자 인것처럼 세입자들을 속여 임대차계약을 체결한 경우들입니다. 전자의 경우는 일반적인 전세보증금을 돌려받기 위해 이사계획에 대한 의사를 결정한 후 이사계획이 없다면 임차권등기를 진행하지 않고 보증금반환소송을 진행하며, 추후 부동산강제경매 절차를 개시하는 절차로 진행됩니다. 여기서 중요한 점은, 부동산이 ..

안녕하세요, 법무법인 길도 임대차전담센터장 윤예림 변호사입니다. 상가의 임대차기간을 1년 미만으로, 주택의 임대차기간을 2년 미만으로 단기 계약하는 경우가 있습니다. 상가의 경우는 폐업물품 처리를 위해 일시사용 하는 경우가 있고, 주택의 경우는 경제적 사정으로 인해 단기 월세를 찾는 임차인들이 있기 때문입니다. 민법은 이것을 "일시사용을 위한 임대차"로 규정하고 있습니다. 상가임대차보호법은 1년 미만으로 계약한 상가임대차는 임대 기간을 1년으로 보고, 주택임대차보호법은 2년 미만으로 계약한 주택임대차는 임대 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 각 임대차보호법에서는 "일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다" 라고 규정하고 있습니다. 그렇다면, 단기임대차계약을 한 경우를 법원에서는 어떤 요..

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 2022년부터 시작 된 전세사기 피해사례가 새해에도 지속되고 있습니다. 지난 2월 16일 주택도시보증공사에 따르면 2024년 1월 사고액이 한달만에 약 3,000억원에 달했고, 이 수치는 2023년 1월보다 31.1% 증가한 수치입니다. 또한, 신탁부동산 유형의 전세사기 피의자가 수십억원대 보증금을 편취하고 구속기소되는 사례도 발생했습니다. 이처럼 전세보증금 사기사례들은 더 다양한 유형으로 우리 사회에 큰 타격을 주고 있는 실정입니다. 그렇다면, 임대인이 전세보증금을 미반환 하는 경우 임차인은 어떻게 대처해야 할까요? 가장 먼저, 추후 부동산강제경매 절차가 진행되었을때 내 전세보증금 전액을 배당받을 수 있는지 확인해야 합니다. 부동산의 최..

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 상가임대차보호법은 상가세입자의 권리금회수기회 보호를 규정하고 있습니다. 다만, 권리금을 보호받기 위해 상가세입자는 법에서 규정하는 요건들을 갖추어야 합니다. 임대차계약 종료 6개월 전부터 종료시까지 신규임차인을 적법하게 임대인에게 주선해야하고, 건물주가 법에서 정한 정당한 사유 없이 방해행위를 하여 권리금계약이 파기되거나, 체결을 하지 못한 경우에 이르러야 합니다. 상가세입자가 건물주에게 위 요건들을 갖추어 건물주에게 신규임차인을 주선했으나, 건물주가 정당한 사유없이 이를 거절한다면 세입자는 건물주에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 만약 임대차계약 체결 시 특약으로 '권리금'을 포기하는 것으로 약정했더라도, 상가세입자는 건..

안녕하세요, 법무법인 길도 '임대차119' 황규현 법학박사입니다. 일반적인 임대차계약은 임대인과 임차인의 합의에 의해 이루어 집니다. 따라서, 문제가 생기면 당사자간의 협의점을 찾기 마련인데요, 이때 협의점에 도달하지 못한다면 임대인과 임차인은 상대방의 귀책사유를 기초로 계약을 해지 또는 갱신거절, 갱신요구권을 행사하며 명도소송으로 전이됩니다. 다만, 명도소송은 대부분의 임대인들께서 법리계쟁이 비교적 단순할 것으로 판단하고 셀프소송을 선택하시는 경우도 꽤 많습니다. 그러나, 명도소송은 단순히 임차인만을 대상으로 제기하고 판결을 받으면 안됩니다. 반드시 소송 전 또는 준비과정에서 상가의 경우 실체상의 사업자 또는 불법점유자를 파악하고 부동산점유이전금지가처분을, 주거의 경우는 제3의 점유자가 없는지 가처분 ..