2024. 3. 14. 09:54ㆍ카테고리 없음
안녕하세요,
법무법인 길도 임대차전담센터장
윤예림 변호사입니다.
상가의 임대차기간을
1년 미만으로, 주택의 임대차기간을
2년 미만으로 단기 계약하는
경우가 있습니다.
상가의 경우는
폐업물품 처리를 위해
일시사용 하는 경우가 있고,
주택의 경우는
경제적 사정으로 인해
단기 월세를 찾는 임차인들이
있기 때문입니다.
민법은 이것을
"일시사용을 위한 임대차"로
규정하고 있습니다.
상가임대차보호법은
1년 미만으로 계약한 상가임대차는
임대 기간을 1년으로 보고,
주택임대차보호법은
2년 미만으로 계약한 주택임대차는
임대 기간을 2년으로 봅니다.
다만,
각 임대차보호법에서는
"일시사용을 위한 임대차임이
명백한 경우에는 적용하지 아니한다"
라고 규정하고 있습니다.
그렇다면,
단기임대차계약을 한 경우를
법원에서는 어떤 요건으로
판단하고 있을까요?
법원은 대게
1) 보증금 약정이 없는 경우
2) 계약서 특약에 구체적으로
단기임대차임을 적시하고
임차인의 특약 서명이 있는 경우
3) 임대차계약서 명이
"단기임대차계약서"로
명시되어 있는 경우
4) 임대기간 종료 후
조건 없이 임대건물을
인도하기로 약정한 경우 등
처분문서인 임대차계약서부터
단기로 사용하는 것이 "명백했던"
사실관계에 비추어 판단하고,
공통적으로 연체차임등을
담보하기 위한
보증금을 약정하지 않고
월세를 선불로 약정한 사정과
임차인이 단기임대차를 한 목적 등을
(영업의 용도, 주택단기임차의 사유)
종합적으로 판단합니다.
임대인은 반드시
단기임대차계약을 체결할때는
위 요건들을 모두 갖춘 상태에서
임대차계약을 체결하는 것이
안전하고, 만약 표준임대차계약서에
기초하여 형식적으로 계약을
체결했다면,
상가의 경우는 상임법에 적용되어
10년간 갱신요구권과 권리금회수기회까지
임차인은 권리를 행사할 수 있고,
주택의 경우는 주임법에 적용되어
2년 갱신요구권의 권리를 행사
할 수 있게 됩니다.
이때는 반드시
명도소송 시 주장 할
유리한 증거들을
빠르게 확보하고
정리해 두어야 합니다.
따라서,
단기임대차계약은
분쟁이 발생한 경우
반드시 전문가의 컨설팅을 받아
임차인과의 협의업무부터
초동대처를 해야합니다.
임대차119는 법무법인 길도
임대차전담센터로서
센터장 "윤예림변호사",
연구소장 "황규현박사"가
상담하고, 사건을 직접 진행합니다.
